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Cuánto se gana realmente con un apartamento turístico en Cádiz

Números reales de rentabilidad de un apartamento turístico en Costa Ballena, Rota, Chipiona y Sanlúcar: ingresos brutos, gastos, ocupación y neto por temporada.

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La pregunta que más nos hace un propietario es cuánto va a ganar. La respuesta honesta es que depende de tres variables y solo una es la casa: los meses que realmente se alquila, el precio medio por noche que aguanta la zona y los gastos que se come la explotación. Cualquiera que te dé una cifra sin preguntarte por esas tres cosas te está vendiendo una ilusión.

Con los datos de nuestra propia cartera en Costa Ballena, Rota, Chipiona y Sanlúcar de Barrameda, un apartamento de dos dormitorios bien situado y bien gestionado se mueve entre 14.000 y 22.000 euros de ingresos brutos anuales. La horquilla es amplia porque la ocupación de agosto no compensa una mala primavera: quien llena julio y agosto pero cierra de octubre a marzo se queda en la parte baja del rango aunque el verano parezca excelente.

Datos concretos, sin letra pequeña

Ingresos brutos anuales · 2 dormitorios, buena ubicación	14.000 – 22.000 €
Ocupación media anual realista en la zona	55 % – 68 %
Gastos de explotación sobre ingresos (limpieza, suministros, mantenimiento)	22 % – 30 %
Comisión de gestión (si externalizas)	18 % – 25 %
Noches mínimas para que la temporada baja no pierda dinero	9 – 11 /mes

Cómo trabajamos

Cifras de nuestra cartera real, no estimaciones de mercado genéricas
Se separa ingreso bruto de neto: el error más común al calcular
Se explica por qué la temporada baja decide la rentabilidad anual
Incluye el efecto de la comisión de gestión en el resultado final

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se gana neto al año con un apartamento de 2 dormitorios?

Con gestión profesional, entre 8.000 y 13.000 euros netos anuales antes de impuestos, para un apartamento de dos dormitorios en Costa Ballena, Rota o Chipiona. El neto sale de restar a los ingresos brutos los gastos de explotación —limpieza entre huéspedes, suministros, ropa de cama, mantenimiento— y la comisión de gestión. Si el propietario autogestiona, el neto sube pero asume el trabajo y la carga de coordinación.

¿Es mejor alquilar por semanas o por noches?

Por semanas en verano, por noches el resto del año. En julio y agosto la semana completa sábado-sábado maximiza ingresos y minimiza el coste de limpieza por euro facturado. De octubre a mayo, exigir semana deja la vivienda vacía: ahí conviene abrir a estancias cortas y a larga estancia mensual, que es lo que mantiene la casa viva fuera de temporada y cubre gastos fijos.

¿Cuánto influye la piscina privada en los ingresos?

Mucho, y sobre todo en la temporada media. Una vivienda con piscina privada en esta zona se alquila entre un 25 % y un 40 % más caro por noche y sostiene ocupación en junio y septiembre, cuando una vivienda sin piscina ya no se llena. El coste de mantenimiento —entre 900 y 1.300 euros por temporada— se recupera con creces, pero solo si la piscina funciona bien: una piscina verde arruina las reseñas de toda la temporada.

¿Los impuestos se comen el beneficio?

No se lo comen, pero hay que provisionarlos desde el primer euro. En alquiler turístico se declara en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario o como actividad económica según el caso, con posibilidad de deducir gastos cuando se declara como actividad. Además existe la obligación de informar sobre la estancia (modelo 179). La diferencia entre declarar bien y mal puede ser de varios miles de euros al año, así que conviene hablarlo con un asesor antes de la primera reserva.

¿Qué ocupación es realista el primer año?

Entre el 40 % y el 50 %, salvo que la vivienda arranque con reseñas y fotografía profesional. El primer año se compite contra viviendas con cien valoraciones y eso pesa en el algoritmo de las plataformas. Los años 2 y 3 son los que llegan al 60-68 %. Prometer un 70 % el primer año es la señal más clara de que quien te lo dice no ha gestionado nunca una vivienda en esta zona.