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Requisitos legales para alquilar tu vivienda en Andalucía

Qué necesitas para alquilar una vivienda con fines turísticos en Andalucía: inscripción en el registro, licencia municipal, seguro y obligaciones de información al huésped.

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Antes de la primera reserva hay que estar dado de alta, y ese trámite es el que más consultas genera porque la normativa andaluza ha cambiado varias veces y los ayuntamientos añaden sus propias condiciones. Una vivienda que se anuncia sin estar inscrita se enfrenta a sanciones que pueden superar lo que ingresa en una temporada completa.

El orden correcto de los pasos importa, y casi nadie lo explica: primero se comprueba que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y de uso turístico del municipio; después se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía; y solo entonces se contrata el seguro y se empieza a anunciar. Hacerlo al revés —anunciar primero y regularizar después— es el error que más se repite y el que más caro sale.

Datos concretos, sin letra pequeña

Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía	obligatoria antes de anunciar
Declaración responsable de inicio de actividad	ante el ayuntamiento
Seguro de responsabilidad civil	obligatorio, cobertura mínima legal
Hoja de quejas y reclamaciones	obligatoria y disponible
Registro de viajeros e información a la autoridad	obligatorio por estancia

Cómo trabajamos

Orden correcto de los trámites, que casi nadie explica bien
Se distingue lo autonómico de lo municipal, que se confunden constantemente
Se nombran las obligaciones que se olvidan: hoja de reclamaciones y registro de viajeros
Aviso claro sobre sanciones por anunciar sin inscripción

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia municipal además del registro autonómico?

Sí, y son dos cosas distintas. El Registro de Turismo de Andalucía es autonómico y da el número de inscripción que se muestra en los anuncios. La licencia o declaración responsable de uso turístico es municipal y cada ayuntamiento fija sus condiciones, que en la costa de Cádiz incluyen a veces límites por zona o exigencia de plazas de aparcamiento. Tener el registro autonómico no exime de cumplir la norma municipal.

¿Puedo anunciar la vivienda mientras tramito la inscripción?

No. Anunciar antes de estar inscrito es infracción y es lo primero que comprueba una inspección: basta con que el anuncio esté publicado sin número de registro. Lo correcto es esperar a tener la inscripción y solo entonces publicar, porque además las plataformas te van a pedir ese número para publicar en España.

¿Qué tiene que cubrir el seguro?

El seguro de responsabilidad civil es obligatorio y debe cubrir daños a huéspedes y a terceros derivados de la actividad. Muchos propietarios creen que el seguro multirriesgo del hogar sirve, y normalmente no cubre el uso turístico: hay que revisar la póliza y, si es necesario, ampliarla. Un siniestro con la póliza equivocada deja al propietario sin cobertura justo cuando la necesita.

¿Qué pasa con el registro de viajeros?

Es obligatorio comunicar los datos de los huéspedes a las autoridades por cada estancia, con los datos de documento de identidad. En la práctica se resuelve con el parte de viajeros, que hay que cumplimentar y conservar. Es una de las obligaciones que más se incumple por desconocimiento y una de las que aparecen en inspecciones.

Si compro una vivienda que ya está inscrita, ¿puedo seguir alquilándola?

La inscripción va ligada a la vivienda y suele mantenerse, pero debes comprobar que está vigente, que el titular se actualiza a tu nombre y que la vivienda sigue cumpliendo los requisitos del municipio. En algunos ayuntamientos con límites de plazas turísticas por zona, la transmisión puede requerir comunicación previa. Conviene revisarlo antes de firmar la compraventa, no después.